近日，地产行业掀起了一阵“恒大现象”。

6月29日，恒大集团透露，目前恒大有息负债约5700多亿元，与去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元。

在融资收紧的背景下，“减负”成为多数房企的头等大事，而龙头房企们已经率先行动起来。

从行业来看，恒大可以说是“减负”成功的最佳样本。

2020年，恒大业绩报告显示，有息负债下降2000亿元；2021年上半年，有息负债再次大降3000亿，降负债的速度行业罕见！为了能够达到这样的速度，恒大到底有多拼？

拼还款：优化自有资金 恒大迅速“减负”

进入2021年，部分房企继续加大债券赎回和借新还旧力度。据不完全统计，中国恒大、碧桂园、奥园、富力及正荣等都赎回了较大规模的债券。

其中，恒大在降负债方面成效显著。

6月24日，恒大发布了一则公告：

已安排自有资金约136亿港元汇入债券还款账户，用以偿还今年6月28日到期的14.5亿美元债，以及所有境外美元债到期的应付利息近3亿美元，合计约17.5亿美元。至此，到2022年3月前，恒大再无到期的境内外公开市场债券。

据了解，这是自去年3月实施“高增长、控规模、降负债”新战略以来，恒大第7次以自有资金偿还境外债，没有做任何一笔发新还旧，累计境外债券本息合计约106亿美元（折合超823亿港币）。

目前，恒大有息负债约5700多亿元，与去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元。

整体来看，恒大不仅控制了总有息负债规模的增长，债务结构也优化显著。

根据贝壳研究院的统计，2021年1-5月境内累计发债规模约3113亿元，同比下降约11%，信托和海外债融资下滑明显。

可以看出，外界对市场的预期比较悲观，尤其地产债在信用层面上预期比较紧张，房企在资金获取上的难度也越来越高。

换一个角度，行业需要一批像恒大这样“减负”成功的房企站出来，提振资本市场对整个地产行业的信心。

拼增值：回款融资两步走 恒大构建多元生态圈

从根本上，恒大能够“减负”成功，源自于“两手抓”：一手抓销售回款，一手抓融资渠道。

销售方面，截至今年5月底，恒大累计实现销售额2851.6亿元、销售回款2507.4亿元，平均每月回款500亿元，位居行业第一。

以恒大重庆最新开盘的黛山华庭为例，首开当日揽金近7亿元，当日现场参与摇号客户1500多组，共计4000多人到访。

从行业角度，这也是未来房企经营面临常态化趋势。

要求项目运营管理流程标准化和精细化，一方面确保周转效率，缩短回款周期；但同时，还要确保项目品质，保障销售去化。

在融资方面，“新恒大”的多元产业生态圈，为恒大提供了新的资产增长渠道。

例如，去年8月恒大物业引入战略投资235亿港元，之后的12月上市募资140.8亿港元；去年9月和今年1月，恒大汽车两次引入战略投资合计300亿港元等，恒大通过分拆业务融资的方式，进一步加强了手中的现金流。

可以看到，无论是持续优化的财务结构、更加多元的产业布局，都会成为房企建立新融资渠道的契机。

未来，房企在资金需求方面，将从依赖传统债务融资转为拓展产业融资、供应链金融和资产证券化等方式，缓解资金压力的同时，有效降低杠杆。

拼资源：平衡土储规模 恒大后期发展更稳健

过去一年，各大房地产企业都在加大销售回笼，这也刺激了土地市场的突然上行。但未来随着各房企负债率的逐渐降低，市场也将回归平稳。

在很长一段时间里，考验的是房企对土储和规模的平衡能力。

恒大年报数据显示：截至2020年12月31日，其土地储备项目共计789个，几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市。规划建筑面积2.31亿平方米。

由于坚持不拿地王，恒大的土储性价比很高，其中一二线城市占比67%平均楼面价为2638元，而现在全国一二线城市房价早已破万，实际土储价值肉眼可见的高。

另外，恒大集团还拥有未入表的旧改项目约100个，大湾区78个（深圳55个）、太原8个、石家庄2个、郑州2个、其他城市10个，价值潜力巨大。

手里有粮，心中不慌，这是恒大的底气。只有“粮仓”中储备了充足的“粮草”，未来业绩才能持续增长。

土地储备的充足，能有效影响房企“控规模”的能力。

毕竟土地投资关乎房企投入成本的变现，拿地失误的容错率越来越低。在土地储备充足的情况下，房企有更大的发挥空间，可以尽量避开需求不足、去化困难的低能级城市，收缩布局范围，聚焦于自身优势区域。

从行业来看，“三道红线”的政策逻辑，在于熨平房企有息负债规模，防止房企激进扩张引起土地市场过热，从而稳地价、房价预期。

对于房企而言，当务之急是积极拓宽融资渠道，多元化融资，持续优化自身的债务结构，增厚企业安全垫，降低融资成本。同时，逐渐从金融驱动转变为经营驱动，持续提高运营能力，以实现强回款、控投资。

这是恒大正在做的事，也是所有的房企需要做的事。

轻装上阵，只是一个开始。恒大有实力、也有决心，实现更加均衡全面的发展。

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(市场有风险，投资交易需谨慎。据此投资交易，风险自担。）